Vous avez trouvé la maison de vos rêves sur la Costa Blanca ? Et maintenant ?

Le processus d'achat en Espagne peut sembler complexe au premier abord, mais avec les bons conseils, il est simple et sécurisé. Que vous achetiez comptant ou par le biais d'un prêt immobilier, ce guide vous accompagne à chaque étape, de votre première offre à la remise des clés.

Étape 1 : Faire une offre

Une fois que vous avez trouvé le bien qui vous plaît, la première étape consiste à faire une offre par l'intermédiaire de votre agent immobilier.

Les négociations sont courantes, surtout pour les biens anciens. Cependant, en raison de la forte demande, la flexibilité est souvent limitée. Une fois le prix convenu entre les deux parties, l'offre est confirmée par écrit. Ceci constitue la base du contrat de réservation.

Conseil : Si vous envisagez de demander un prêt immobilier, il est judicieux d'inclure une clause stipulant que l'offre est « sous réserve de vérifications juridiques et d'approbation du prêt ».

Étape 2 : Contrat de réservation et acompte

Une fois l'offre acceptée, l'étape suivante consiste à signer un contrat de réservation (contrato de reserva).

Des frais de réservation minimes, généralement compris entre 3 000 et 6 000 €, sont versés pour retirer temporairement le bien de la vente.

À ce stade, votre agent immobilier agréé et/ou votre avocat commenceront à vérifier les informations essentielles du bien et entameront les démarches administratives.

Étape 3 : Vérifications juridiques et préalables

Avant la signature du contrat d'achat principal, plusieurs vérifications juridiques doivent être effectuées.

Votre agent immobilier agréé demandera généralement des documents clés, tels que l'extrait du registre foncier, un justificatif de propriété et des informations sur les dettes ou charges grevant le bien.

Votre avocat effectuera ensuite un examen détaillé pour s'assurer :
- que le bien est en règle ;
- que le bien est légal et dûment enregistré ;
- qu'il n'y a pas de charges de copropriété, de taxes ou d'hypothèques impayées ;
- qu'il n'y a pas de réclamations ni d'amendes municipales ;
- que le certificat énergétique et le certificat d'occupation sont en place.
Cette étape vous permet de savoir précisément ce que vous achetez avant de vous engager financièrement.

Étape 4 : Estimation bancaire (pour les acheteurs de prêts hypothécaires)

Si vous demandez un prêt hypothécaire, la banque ordonnera une estimation immobilière officielle (tasación).

Cette estimation est réalisée par un expert indépendant agréé par la banque. Elle détermine la valeur marchande du bien et le montant du prêt bancaire, généralement autour de 60 à 70 % pour les non-résidents.

L’estimation coûte généralement entre 300 et 600 € et est à la charge de l’acheteur. Il est recommandé de réaliser cette étape avant la signature du Contrato de Arras, afin de garantir le financement.

Étape 5 : Signature du compromis de vente (Contrato de Arras)

Le Contrato de Arras est le contrat d’achat officiel entre l’acheteur et le vendeur. Il comprend toutes les clauses clés : le prix, la date de réalisation et les conditions de vente.

À cette étape, l’acheteur verse un acompte d’environ 10 % du prix total (déduction faite des frais de réservation déjà versés).

Si l'acheteur se rétracte sans justification légale, il perd son acompte. Si le vendeur se rétracte, il doit restituer le double du montant perçu.

Ce contrat offre une protection aux deux parties et définit clairement la procédure de clôture.

Étape 6A : Clôture pour les acheteurs au comptant

Une fois toutes les vérifications juridiques effectuées et la date de clôture convenue, l'étape suivante consiste à signer l'acte de vente (Escritura de Compraventa) chez le notaire.

Les deux parties, ou leurs représentants légaux, assistent à la réunion, où la vente est officialisée.

L'acheteur verse le solde restant et le notaire enregistre la transaction.

Après la clôture :
- L'acheteur s'acquitte de la taxe d'acquisition (10 % ITP pour les biens anciens, ou 10 % IVA plus 1,5 % AJD pour les constructions neuves).
- Les frais de notaire et d'enregistrement sont réglés.
- L'acte est enregistré au nom de l'acheteur au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad).

Étape 6B : Finalisation pour les acheteurs avec un prêt hypothécaire

En cas d'achat avec un prêt hypothécaire, l'acte de prêt hypothécaire et l'acte de propriété sont signés chez le notaire, souvent lors du même rendez-vous.

Le représentant de la banque se présente et paie directement le vendeur une fois tous les documents vérifiés.

Les acheteurs non-résidents peuvent généralement emprunter jusqu'à 70 % de la valeur du bien. Il est préférable d'entamer les démarches de prêt hypothécaire le plus tôt possible, car l'obtention d'un prêt peut prendre plusieurs semaines.

Étape 7 : Après l'achat

Après la finalisation, votre avocat, votre gestor ou votre agent immobilier se chargera généralement :
- du paiement des impôts et de l'enregistrement de l'acte
- du transfert des charges (électricité, eau, internet) à votre nom
- de la mise à jour des charges de copropriété

Si vous êtes non-résident, vous devrez également désigner un représentant fiscal en Espagne pour gérer vos déclarations annuelles d'impôt foncier et de revenus.

Étape 8 : Profitez de votre nouvelle maison sur la Costa Blanca

Félicitations ! Vous êtes désormais officiellement propriétaire d'une propriété en Espagne !

Qu'il s'agisse d'une maison de vacances, d'une résidence principale ou d'un investissement, vous pouvez dès maintenant vous installer et profiter du soleil méditerranéen.

De nombreux acheteurs ouvrent un compte bancaire local, souscrivent une assurance habitation et contactent les communautés locales de villes comme Altea, Calpe, Moraira ou Benidorm.

Coûts d'achat typiques sur la Costa Blanca

Lors de l'achat d'un bien immobilier sur la Costa Blanca, prévoyez entre 11 % et 13 % du prix d'achat pour couvrir les taxes et les frais juridiques.

Voici le détail des principaux coûts :
- Taxe d'acquisition (biens anciens) : 10 % ITP
- Taxe d'acquisition (biens neufs) : 10 % IVA plus 1,5 % AJD
- Frais de notaire et de registre foncier : généralement entre 1 000 € et 2 000 €
- Frais juridiques : environ 1 % du prix d'achat
- Frais d'expertise (en cas de demande de prêt immobilier) : généralement entre 300 € et 600 €
- Frais de dossier de prêt immobilier (le cas échéant) : environ 1 à 1,5 % selon la banque

Ces chiffres sont des moyennes et peuvent varier légèrement selon la région, la valeur du bien et la situation de chaque individu.