Znalazłeś dom swoich marzeń na Costa Blanca — co teraz?

Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii może początkowo wydawać się skomplikowany, ale z odpowiednim wsparciem jest prosty i bezpieczny. Niezależnie od tego, czy kupujesz za gotówkę, czy na kredyt hipoteczny, ten przewodnik przeprowadzi Cię przez każdy krok — od złożenia pierwszej oferty do wręczenia kluczy.

Krok 1: Złożenie oferty

Po znalezieniu wymarzonej nieruchomości, pierwszym krokiem jest złożenie oferty za pośrednictwem agenta nieruchomości.

Negocjacje są powszechne, zwłaszcza w przypadku domów z rynku wtórnego. Jednak ze względu na duży popyt elastyczność jest często ograniczona. Gdy obie strony uzgodnią cenę, oferta zostaje potwierdzona na piśmie. Stanowi to podstawę umowy rezerwacyjnej.

Wskazówka: Jeśli planujesz ubiegać się o kredyt hipoteczny, warto zawrzeć klauzulę, że oferta „podlega weryfikacji prawnej i zatwierdzeniu kredytu hipotecznego”.

Krok 2: Umowa rezerwacyjna i depozyt

Po zaakceptowaniu oferty, kolejnym krokiem jest podpisanie umowy rezerwacyjnej (contrato de reserva).

Niewielka opłata rezerwacyjna — zazwyczaj od 3000 do 6000 euro — jest pobierana w celu tymczasowego wycofania nieruchomości z rynku.

Na tym etapie Twój certyfikowany agent nieruchomości i/lub prawnik rozpocznie weryfikację istotnych danych dotyczących nieruchomości i zajmie się formalnościami.

Krok 3: Należyta staranność i weryfikacja prawna

Przed podpisaniem głównej umowy kupna należy przeprowadzić kilka weryfikacji prawnych.

Twój certyfikowany agent nieruchomości zazwyczaj poprosi o kluczowe dokumenty, takie jak Nota Simple (wyciąg z rejestru gruntów), dowód własności oraz informacje o długach lub obciążeniach nieruchomości.

Następnie Twój prawnik przeprowadzi szczegółową weryfikację, aby upewnić się, że:
- własność jest prawidłowa
- nieruchomość jest legalna i prawidłowo zarejestrowana
- nie ma żadnych zaległych opłat wspólnotowych, podatków ani hipotek
- nie ma żadnych roszczeń ani kar komunalnych
- certyfikat energetyczny i pozwolenie na użytkowanie są ważne
Ten krok gwarantuje, że dokładnie wiesz, co kupujesz, zanim zaangażujesz się finansowo.

Krok 4: Wycena bankowa (dla osób ubiegających się o kredyt hipoteczny)

Jeśli ubiegasz się o kredyt hipoteczny, bank zleci oficjalną wycenę nieruchomości (tasación).

Wycena jest przeprowadzana przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego zatwierdzonego przez bank. Wycena określa wartość rynkową nieruchomości i wysokość kredytu, jaki bank może pożyczyć – zazwyczaj około 60–70% dla osób niebędących rezydentami.

Wycena zazwyczaj kosztuje od 300 do 600 euro i jest opłacana przez kupującego. Zaleca się wykonanie tego kroku przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży (Contrato de Arras), aby zapewnić zabezpieczenie finansowania.

Krok 5: Podpisanie umowy kupna-sprzedaży (Contrato de Arras)

Umowa kupna-sprzedaży to oficjalna umowa kupna-sprzedaży między kupującym a sprzedającym. Zawiera ona wszystkie kluczowe warunki – cenę, termin realizacji i warunki sprzedaży.

Na tym etapie kupujący wpłaca zadatek w wysokości około 10% całkowitej ceny (pomniejszony o ewentualną opłatę rezerwacyjną).

Jeśli kupujący wycofa się bez uzasadnienia prawnego, traci zadatek. Jeśli sprzedający wycofa się, musi zwrócić dwukrotność otrzymanej kwoty.

Umowa ta zapewnia ochronę obu stronom i jasno określa ścieżkę do finalizacji transakcji.

Krok 6A: Finalizacja dla kupujących gotówką

Po zakończeniu wszystkich kontroli prawnych i uzgodnieniu daty finalizacji, kolejnym krokiem jest podpisanie aktu własności (Escritura de Compraventa) u notariusza.

Obie strony — lub ich przedstawiciele prawni — uczestniczą w spotkaniu, podczas którego następuje sfinalizowanie transakcji.

Kupujący przelewa pozostałą kwotę, a notariusz rejestruje transakcję.

Po finalizacji:
- Kupujący płaci podatek od zakupu (10% podatku od sprzedaży (ITP) w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego lub 10% podatku VAT plus 1,5% podatku od nieruchomości (AJD) w przypadku nieruchomości nowo wybudowanych).
- Uregulowane zostają opłaty notarialne i rejestracyjne.
- Akt własności zostaje zarejestrowany na nazwisko kupującego w Księdze Wieczystej (Registro de la Propiedad).

Krok 6B: Zakończenie transakcji dla kupujących z kredytem hipotecznym

W przypadku zakupu z kredytem hipotecznym, zarówno akt hipoteczny, jak i akt własności nieruchomości są podpisywane u notariusza, często podczas tego samego spotkania.

Przedstawiciel banku przychodzi i wypłaca pieniądze bezpośrednio sprzedającemu po weryfikacji wszystkich dokumentów.

Kupujący spoza Hiszpanii zazwyczaj mogą pożyczyć do 70% wartości nieruchomości. Najlepiej rozpocząć proces ubiegania się o kredyt hipoteczny jak najwcześniej, ponieważ uzyskanie zgody może zająć kilka tygodni.

Krok 7: Po zakupie

Po zakończeniu transakcji, Twój prawnik, gestor lub agent nieruchomości zazwyczaj zajmie się:
- Zapłatą podatków i rejestracją aktu własności
- Przeniesieniem opłat za media (prąd, woda, internet) na Twoje nazwisko
- Upewnieniem się, że opłaty wspólnotowe są na bieżąco

Jeśli jesteś osobą spoza Hiszpanii, musisz również wyznaczyć przedstawiciela podatkowego w Hiszpanii, który będzie zarządzał Twoimi rocznymi rozliczeniami podatkowymi od nieruchomości i podatku dochodowego.

Krok 8: Ciesz się swoim nowym domem na Costa Blanca

Gratulacje — oficjalnie posiadasz nieruchomość w Hiszpanii!

Niezależnie od tego, czy chodzi o dom wakacyjny, stałe miejsce zamieszkania, czy inwestycję, możesz teraz zacząć się osiedlać i cieszyć życiem pod śródziemnomorskim słońcem.

Wielu kupujących otwiera lokalne konto bankowe, ubezpiecza dom i nawiązuje kontakt z lokalnymi społecznościami w miastach takich jak Altea, Calpe, Moraira czy Benidorm.

Typowe koszty zakupu nieruchomości na Costa Blanca

Kupując nieruchomość na Costa Blanca, należy liczyć się z koniecznością uiszczenia od 11% do 13% ceny zakupu, aby pokryć podatki i koszty obsługi prawnej.

Oto zestawienie głównych kosztów:
- Podatek od zakupu (nieruchomości z rynku wtórnego): 10% podatku od nieruchomości (ITP)
- Podatek od zakupu (nowe budynki): 10% podatku od nieruchomości (IVA) plus 1,5% podatku od nieruchomości (AJD)
- Opłaty notarialne i opłaty za wpis do rejestru gruntów: zazwyczaj od 1000 do 2000 euro
- Opłaty prawne: około 1% ceny zakupu
- Opłata za wycenę nieruchomości (w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny): zazwyczaj od 300 do 600 euro
- Koszty przygotowania kredytu hipotecznego (jeśli dotyczy): około 1–1,5% w zależności od banku

Są to wartości średnie i mogą się nieznacznie różnić w zależności od regionu, wartości nieruchomości i indywidualnych okoliczności.