Zrozumienie kaucji za wynajem i praw najemców w Hiszpanii (Przewodnik 2024)

Podczas długoterminowego wynajmu domu w Hiszpanii, szczególnie jako emigrant lub inwestor, ważne jest, aby zrozumieć swoje prawa dotyczące depozytów, opłat agencyjnych i warunków umowy. Hiszpańskie przepisy dotyczące wynajmu są jasne, a ten przewodnik przeprowadzi Cię przez to, co jest dozwolone, a co nie, szczególnie w przypadku najmu mieszkań.
Kaucja prawna w przypadku wynajmu mieszkań
W przypadku długoterminowych umów najmu, w których nieruchomość jest wykorzystywana jako główne miejsce zamieszkania (arrendamiento de vivienda habitual), hiszpańskie prawo określa maksymalną wysokość jednomiesięcznego czynszu jako depozyt prawny. Oficjalnie kwota ta musi zostać przekazana przez wynajmującego odpowiednim władzom regionalnym w ciągu dwóch miesięcy od podpisania umowy najmu.
Kaucja prawna ma na celu pokrycie ewentualnego niezapłaconego czynszu, szkód majątkowych lub naruszenia umowy przez najemcę.
Dodatkowe gwarancje
Oprócz jednomiesięcznej kaucji prawnej, wynajmujący może zażądać dodatkowej gwarancji, takiej jak dodatkowy depozyt gotówkowy lub gwarancja bankowa. Jednakże, w przypadku umów najmu lokali mieszkalnych, taka dodatkowa gwarancja nie może przekraczać dwumiesięcznego czynszu.
Łącznie kaucja i dodatkowa gwarancja nie mogą przekroczyć wartości trzymiesięcznego czynszu.
Na przykład, jeśli miesięczny czynsz wynosi 1000 euro, wynajmujący może zażądać:
- 1,000€ jako depozyt prawny
- Dodatkowo do €2,000 jako gwarancja
- Łącznie: maksymalnie 3000 euro
Wyjątki i przypadki szczególne
Istnieją pewne wyjątki od tych limitów. Na przykład luksusowe nieruchomości o powierzchni ponad 300 metrów kwadratowych lub z miesięcznym czynszem przekraczającym pięciokrotność płacy minimalnej nie są objęte trzymiesięcznym limitem. W takich przypadkach można negocjować wyższe depozyty i gwarancje.
W przypadku użytku niemieszkalnego, takiego jak wynajem komercyjny, profesjonalny lub turystyczny — depozyt prawny wynosi zazwyczaj dwumiesięczny czynsz, a właściciele mogą zażądać nieograniczonych dodatkowych gwarancji, jeśli określono to w umowie.
Opłaty agencyjne: Kto płaci?
Głównym punktem nieporozumień w Hiszpanii jest to, kto płaci opłatę agencyjną lub brokerską. Zasady zależą od rodzaju umowy najmu:
Jeśli osoba prywatna wynajmuje nieruchomość w celu długoterminowego zamieszkania (ponad 11 miesięcy), właściciel jest odpowiedzialny za uiszczenie wszelkich opłat agencji nieruchomości.
Jeśli wynajem ma charakter sezonowy (poniżej 11 miesięcy) lub jest przeznaczony do użytku biznesowego lub korporacyjnego, strony mogą swobodnie negocjować, kto uiszcza opłaty.
W większości przypadków, gdy zarówno wynajmujący, jak i najemca są firmami, agencja może pobierać opłaty od obu stron, a prawo LAU nie ma zastosowania w tej sytuacji.
Kontrakty 11-miesięczne a najem długoterminowy
Niektórzy wynajmujący oferują umowy na 11 miesięcy, aby uniknąć zobowiązań prawnych, ale nie zawsze działa to na ich korzyść.
Umowa najmu na okres krótszy niż 11 miesięcy może być uznana za najem sezonowy i nie zapewnia najemcy długoterminowej ochrony. Z drugiej strony, umowa najmu na 11 miesięcy lub dłużej jest objęta hiszpańskim prawem najmu miejskiego (LAU), które obejmuje automatyczne prawa do przedłużenia i dodatkowe zabezpieczenia najemcy.
Jeśli planujesz mieszkać w nieruchomości jako głównym miejscu zamieszkania, zwykle lepiej jest poprosić o długoterminową umowę, aby zapewnić sobie wsparcie prawne.
Ewikcja po dwóch latach: Czy to możliwe?
Zwykle najemcy, którzy podpisują umowy długoterminowe, mają prawo do pozostania przez co najmniej pięć lat (lub siedem lat, jeśli wynajmujący jest osobą prawną). W tym czasie wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu tylko w określonych warunkach prawnych.
Więc nie, wynajmujący nie może po prostu eksmitować Cię po dwóch latach, chyba że istnieją podstawy określone w umowie i poparte prawem.
Sprzedaż nieruchomości z lokatorami w środku
Jeśli właściciel zdecyduje się sprzedać nieruchomość, gdy jest ona nadal wynajmowana, najemca ma prawa, które pozostają ważne, zwłaszcza jeśli umowa najmu została oficjalnie zarejestrowana w rejestrze nieruchomości (Registro de la Propiedad).
W takich przypadkach nowy właściciel jest prawnie zobowiązany do przestrzegania aktualnej umowy najmu i jej warunków. Jeśli umowa nie została zarejestrowana, prawa najemcy zależą od konkretnych warunków uzgodnionych w umowie najmu i tego, czy zostały one prawidłowo zgłoszone.
Podsumowanie
- W Hiszpanii, w przypadku długoterminowego wynajmu mieszkań, obowiązują następujące zasady:
- Kaucja prawna jest ograniczona do wysokości jednomiesięcznego czynszu.
- Dozwolona jest dodatkowa gwarancja, maksymalnie do dwóch dodatkowych miesięcy.
- Łączna kwota kaucji i gwarancji nie może przekroczyć trzech miesięcy czynszu.
- Opłaty agencyjne w przypadku najmu mieszkaniowego (na okres dłuższy niż 11 miesięcy) muszą być uiszczane przez wynajmującego, a nie najemcę.
- Kontrakty dłuższe niż 11 miesięcy zapewniają silniejszą ochronę najemcy.
Dzięki zrozumieniu tych przepisów, możesz zawrzeć umowę najmu z pewnością siebie, niezależnie od tego, czy jesteś emigrantem przeprowadzającym się na Costa Blanca, czy wynajmującym, który chce wynajmować odpowiedzialnie.
Potrzebujesz pomocy w poruszaniu się po przepisach dotyczących wynajmu lub znalezieniu idealnej nieruchomości w Hiszpanii?
Odwiedź www.selectestatesspain.com, aby uzyskać więcej informacji i wskazówek ekspertów.