Kupno nieruchomości w Hiszpanii to ekscytujący krok, ale przed podjęciem decyzji ważne jest, aby dokładnie zrozumieć, co się kupuje i czy nieruchomość oraz jej dokumentacja są w porządku.

Dla zagranicznych nabywców hiszpańska dokumentacja nieruchomości może wydawać się skomplikowana. Dokumenty takie jak Nota Simple, Escritura i Catastro zawierają różne informacje, a kwestie dotyczące rozbudów, pozwoleń na budowę i legalizacji mogą wymagać dodatkowych sprawdzeń.

Profesjonalny agent nieruchomości może pomóc w koordynacji procesu, a niezależny prawnik, gestor lub specjalista techniczny może w razie potrzeby udzielić specjalistycznej porady.

Podczas oglądania: O co należy zapytać?

Pierwsze oglądanie ma na celu przede wszystkim podjęcie decyzji, czy nieruchomość, lokalizacja i cena są dla Ciebie odpowiednie. Możesz jeszcze nie mieć dostępu do całej dokumentacji nieruchomości, więc nie ma potrzeby zagłębiania się w szczegóły prawne na tym etapie.

Jednakże, kilka przydatnych pytań to:
- Czy nieruchomość jest w pełni zarejestrowana?
- Czy są jakieś rozbudowy lub dodatkowe prace budowlane? - Czy wszystkie budynki są zalegalizowane?
- Czy nieruchomość posiada odpowiednią dokumentację dotyczącą zamieszkania lub użytkowania?
- Czy istnieją jakieś znane kwestie planistyczne lub prawne?
- Czy nieruchomość jest częścią wspólnoty mieszkaniowej?

Jeśli zdecydujesz, że nieruchomość jest dla Ciebie odpowiednia i uzgodnisz cenę ze sprzedającym, możesz rozpocząć bardziej szczegółową analizę due diligence.
Po uzgodnieniu ceny: sprawdzenie dokumentacji
To etap, na którym należy zebrać i przeanalizować ważne dokumenty dotyczące nieruchomości.

Nota Simple

Nota Simple jest wydawana w hiszpańskim rejestrze gruntów i zawiera ważne informacje o zarejestrowanej nieruchomości.
Zazwyczaj identyfikuje ona zarejestrowanego właściciela i może wskazywać hipoteki, embarga, użytkowanie lub inne zarejestrowane prawa dotyczące nieruchomości. Zawiera również zarejestrowany opis nieruchomości.

Należy sprawdzić:
- Kto jest zarejestrowany jako właściciel?
- Czy opis nieruchomości odpowiada jej charakterowi?
- Czy zarejestrowana powierzchnia jest prawidłowa?
- Czy są jakieś hipoteki lub inne obciążenia?
- Czy istnieją jakieś ograniczenia lub zarejestrowane prawa?

Nota Simple to dokument informacyjny. Sam w sobie nie potwierdza, że każda fizyczna konstrukcja na danej nieruchomości jest zgodna z przepisami planistycznymi.

Escritura

Escritura Pública to akt notarialny dotyczący nieruchomości i stanowi ważną część dokumentacji nieruchomości.
W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego istniejącą Escriturę można porównać z Nota Simple, Catastro i fizyczną nieruchomością.
Różnice między tymi dokumentami mogą wystąpić i nie oznaczają automatycznie poważnego problemu. Ważne jest zrozumienie, dlaczego informacje się różnią i czy coś wymaga korekty lub uregulowania.

Catastro

Catastro to hiszpański system katastralny, który zawiera informacje o lokalizacji i cechach fizycznych nieruchomości.
Należy również przeanalizować informacje katastralne, szczególnie w przypadku nieruchomości z:
- dobudówkami
- basenami
- garażami
- pokojami gościnnymi
- dodatkowymi budynkami
- dodatkowymi piętrami

Księga wieczysta i katastralna to oddzielne systemy, dlatego ich informacje nie zawsze dokładnie się pokrywają. Wszelkie istotne rozbieżności należy zbadać.

Dokumentacja i legalizacja to dwie różne rzeczy

To ważna różnica przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.
Nieruchomość może być zarejestrowana w księdze wieczystej, ale nadal mogą pojawiać się wątpliwości, czy każda część nieruchomości posiada odpowiednią dokumentację planistyczną lub budowlaną.
Na przykład, nieruchomość może mieć zadaszony taras, dodatkową sypialnię, basen lub dobudówkę, które zostały dobudowane po wybudowaniu pierwotnej konstrukcji.

Fakt, że konstrukcja fizycznie istnieje, nie oznacza, że uzyskała odpowiednie zezwolenia.
Dlatego rejestrację i legalizację należy rozpatrywać oddzielnie.

Co zrobić, jeśli coś nie jest zalegalizowane?

Rozbieżność nie jest automatycznie powodem do rezygnacji z nieruchomości.
Pierwszym krokiem jest dokładne ustalenie, na czym polega problem.

Może być konieczne ustalenie:
- Jakiej konstrukcji dotyczy problem?
- Kiedy została wybudowana?
- Czy wymagane było pozwolenie na budowę?
- Czy pozwolenie zostało uzyskane?
- Czy można ją prawnie zalegalizować?
- Jakie dokumenty są wymagane?
- Kto jest odpowiedzialny za ten proces?
- Ile może to kosztować i ile czasu może to zająć?

W zależności od sytuacji, może być konieczna wycena nieruchomości przez niezależnego prawnika, architekta lub innego wykwalifikowanego specjalistę.

Zaświadczenie o prawie do zamieszkania lub zajmowania lokalu

W zależności od nieruchomości i gminy, istotna może być również dokumentacja dotycząca legalnego zajmowania lokalu.
Może to być licencja osiedlowa (Licencia de Ocupación), licencja osiedlowa (Licencia de Primera Ocupación) lub inna wymagana dokumentacja.

Dokładne wymagania mogą się różnić w zależności od gminy, wieku nieruchomości i tego, czy została ona w przeszłości zmodyfikowana.
Jeśli ta dokumentacja jest istotna dla nieruchomości, przed podjęciem decyzji o zakupie należy ustalić jej status.

Inne ważne kontrole

Dokumentacja nie ogranicza się do samej nieruchomości. Przed podjęciem decyzji należy również ustalić, czy istnieją zaległe zobowiązania finansowe lub wspólnotowe.

IBI

IBI to roczny lokalny podatek od nieruchomości. Sprawdź, czy jest on na bieżąco opłacany i ustal aktualną roczną kwotę.

Opłaty wspólnotowe

Jeśli nieruchomość należy do wspólnoty właścicieli, sprawdź, czy opłaty wspólnotowe są opłacane oraz czy istnieją zatwierdzone lub oczekiwane nadzwyczajne składki, tzw. derramas.

Hipoteki i inne obciążenia

Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką lub innym zarejestrowanym obciążeniem, należy ustalić, jak to zostanie potraktowane przed sfinalizowaniem transakcji.
Istniejąca hipoteka nie musi uniemożliwiać sprzedaży, ale procedura anulowania lub rozwiązania problemu z obciążeniem powinna być jasna.

Przed podpisaniem umowy z Arras

Umowa z Arras to ważne zobowiązanie, dlatego nierozstrzygnięte kwestie należy omówić przed jej podpisaniem.

Jeśli dokumentacja nadal nie została skompletowana lub konieczne jest zakończenie procesu legalizacji, nie należy polegać wyłącznie na ustnym porozumieniu, że zostanie to rozwiązane później.

W zależności od okoliczności umowa może określać:
- Jakie dokumenty należy jeszcze dostarczyć
- Jakie kwestie należy rozwiązać
- Kto ponosi odpowiedzialność
- Co musi zostać zrobione przed sfinalizowaniem transakcji
- Co się stanie, jeśli uzgodniony warunek nie zostanie spełniony

Dokładne brzmienie umowy i konsekwencje prawne powinny zostać omówione przez wykwalifikowanego prawnika.

Kto powinien sprawdzić dokumenty?
Każdy specjalista pełni inną rolę podczas zakupu nieruchomości.

Agent nieruchomości
Lokalny agent nieruchomości może koordynować komunikację między kupującym a sprzedającym, pomóc w identyfikacji potencjalnych problemów i przeprowadzić Cię przez proces zakupu.

Prawnik
Niezależny prawnik specjalizujący się w nieruchomościach może przeprowadzić due diligence i przeanalizować umowy, kwestie własności, opłaty i ryzyko prawne.

Gestor
Gestor może pomóc w sprawach administracyjnych i podatkowych.
Architekt lub Specjalista Techniczny
W przypadku pytań dotyczących budowy, planowania lub legalizacji, odpowiednio wykwalifikowany specjalista techniczny może potrzebować dokonać inspekcji nieruchomości.

Dlaczego warto współpracować z lokalnym agentem nieruchomości?

Dla kupującego z zagranicy, posiadanie kogoś, kto rozumie lokalny rynek nieruchomości i proces zakupu, może mieć ogromne znaczenie.

W Select Estates pomagamy kupującym poruszać się po rynku nieruchomości na Costa Blanca, koordynować komunikację ze sprzedającym i zaangażowanymi specjalistami oraz upewnić się, że właściwe pytania zostaną zadane na odpowiednim etapie.

Wierzymy, że zakup nieruchomości powinien być czymś więcej niż tylko znalezieniem odpowiedniego domu. Chodzi o zrozumienie, co się kupuje i podejmowanie świadomych decyzji w całym procesie.

Lista kontrolna zakupu nieruchomości na Costa Blanca

Zanim zdecydujesz się na zakup, upewnij się, że rozważyłeś:
- Własność i zarejestrowaną nieruchomość
- Nota Simple
- Escritura
- Catastro
- Rozbudowy i dodatkowe zabudowania
- Legalizacja i status planistyczny
- Dokumentacja zamieszkania lub użytkowania
- IBI
- Opłaty wspólnotowe i ewentualne derramas
- Hipoteki i inne obciążenia zarejestrowane
- Zaległą dokumentację
- Warunki, które muszą zostać uwzględnione w umowie
- Niezależne doradztwo prawne lub techniczne, jeśli jest to konieczne

Zakup z pewnością siebie

Zakup nieruchomości w Hiszpanii nie musi być skomplikowany, ale wymaga odpowiednich kontroli we właściwym czasie.

Nie musisz mieć wszystkich dokumentów w ręku przed pierwszym obejrzeniem. Jednak po uzgodnieniu nieruchomości i ceny ważne jest, aby przeprowadzić odpowiednią analizę due diligence przed podjęciem znaczących zobowiązań umownych.

Jeśli coś nie pasuje, dowiedz się dlaczego. Jeśli coś wymaga legalizacji lub korekty, dowiedz się, co jest wymagane, zanim przejdziesz dalej.

W Select Estates pomagamy kupującym poruszać się po rynku nieruchomości na Costa Blanca, od początkowych poszukiwań aż po finalizację transakcji, współpracując z niezależnymi profesjonalistami zaangażowanymi w transakcję.
Cel jest prosty: zrozumieć, co się kupuje, zapoznać się z dokumentacją i podjąć świadomą decyzję przed podjęciem decyzji.