Een woning kopen in Spanje is een spannende stap, maar voordat u tot aankoop overgaat, is het belangrijk om precies te weten wat u koopt en of de woning en de bijbehorende documentatie in orde zijn.

Voor internationale kopers kan de Spaanse papierwinkel soms ingewikkeld lijken. Documenten zoals de Nota Simple, Escritura en Catastro bevatten allemaal verschillende informatie, terwijl vragen over aanbouw, bouwvergunningen en legalisatie mogelijk extra controle vereisen.

Een professionele makelaar kan helpen bij het coördineren van het proces, terwijl een onafhankelijke advocaat, gestor of technisch adviseur indien nodig specialistisch advies kan geven.

Tijdens de bezichtiging: wat moet u vragen?

De eerste bezichtiging draait vooral om de vraag of de woning, de locatie en de prijs bij u passen. U heeft mogelijk nog geen toegang tot alle documentatie van de woning, dus het is niet nodig om in dit stadium alle juridische details te bespreken.

Enkele nuttige vragen zijn echter:
- Is de woning volledig geregistreerd?
- Zijn er aanbouwen of extra constructies?
- Zijn alle constructies gelegaliseerd? - Beschikt de woning over de relevante documentatie betreffende bewoning of gebruik?
- Zijn er bekende problemen met de ruimtelijke ordening of juridische kwesties?
- Maakt de woning deel uit van een Vereniging van Eigenaren?

Als u besluit dat de woning geschikt voor u is en u het eens bent over de prijs met de verkoper, kan het meer gedetailleerde onderzoek beginnen.

Nadat u het eens bent over de prijs: Controle van de documentatie
Dit is de fase waarin de belangrijke eigendomsdocumenten verzameld en gecontroleerd moeten worden.

De Nota Simple

De Nota Simple wordt verkregen bij het Spaanse Kadaster en bevat belangrijke informatie over het geregistreerde onroerend goed.

Het vermeldt normaal gesproken de geregistreerde eigenaar en kan hypotheken, beslagen, vruchtgebruik of andere geregistreerde rechten die op het onroerend goed rusten, weergeven. Het bevat ook de geregistreerde omschrijving van het onroerend goed.

U dient te controleren:
- Wie staat er geregistreerd als eigenaar?
- Komt de omschrijving van het onroerend goed overeen met het onroerend goed?
- Klopt de geregistreerde oppervlakte?
- Zijn er hypotheken of andere lasten?
- Zijn er beperkingen of geregistreerde rechten?

De Nota Simple is een informatief document. Het bevestigt op zichzelf niet dat elke fysieke constructie op een perceel voldoet aan de bouwvoorschriften.

De Escritura

De Escritura Pública is de openbare akte met betrekking tot het onroerend goed en vormt een belangrijk onderdeel van de documentatie van het onroerend goed.

Bij een doorverkoopobject kan de bestaande Escritura worden vergeleken met de Nota Simple, de Catastro en het fysieke pand.

Verschillen tussen deze documenten kunnen voorkomen en betekenen niet automatisch dat er een ernstig probleem is. Het gaat erom te begrijpen waarom de informatie verschilt en of er iets moet worden gecorrigeerd of geregulariseerd.

De Catastro

De Catastro is het Spaanse kadastrale systeem en bevat informatie over de locatie en fysieke kenmerken van een onroerend goed.

De kadastrale informatie moet ook worden gecontroleerd, met name wanneer een pand het volgende heeft:
- Aanbouwen
- Zwembaden
- Garages
- Gastenverblijven
- Bijgebouwen
- Extra verdiepingen

Het Kadaster en de Catastro zijn aparte systemen, dus hun informatie komt niet altijd exact overeen. Elke significante discrepantie moet worden onderzocht.

Documentatie en legalisatie zijn verschillend

Dit is een belangrijk onderscheid bij de aankoop van onroerend goed in Spanje.

Een woning kan weliswaar geregistreerd staan in het kadaster, maar er kunnen nog steeds vragen bestaan over de vraag of elk onderdeel van het pand over de juiste bouw- of bestemmingsplannen beschikt.

Een woning kan bijvoorbeeld een overdekt terras, een extra slaapkamer, een zwembad of een aanbouw hebben die na de oorspronkelijke bouw is toegevoegd.

Het feit dat de constructie fysiek bestaat, betekent niet noodzakelijkerwijs dat deze correct is vergund.

Daarom moeten registratie en legalisatie afzonderlijk worden bekeken.

Wat als iets niet gelegaliseerd is?

Een discrepantie is niet automatisch een reden om van de koop af te zien.

De eerste stap is om precies vast te stellen wat het probleem is.

U moet mogelijk vaststellen:
- Welke constructie betreft het?
- Wanneer is het gebouwd?
- Was een bouwvergunning vereist?
- Is de vergunning verkregen?
- Kan het juridisch worden gelegaliseerd?
- Welke documentatie is vereist?
- Wie is verantwoordelijk voor de procedure?
- Wat zouden de kosten zijn en hoe lang zou het duren?

Afhankelijk van de situatie kan het nodig zijn dat een onafhankelijke advocaat, architect of andere gekwalificeerde professional de woning beoordeelt.

Het bewijs van bewoning

Afhankelijk van het pand en de gemeente kan documentatie met betrekking tot de wettelijke bewoning ook relevant zijn.

Dit kan een Licencia de Ocupación, Licencia de Primera Ocupación of andere toepasselijke documentatie omvatten.

De exacte vereisten kunnen variëren afhankelijk van de gemeente, de leeftijd van het pand en of er later verbouwingen hebben plaatsgevonden.

Als deze documentatie relevant is voor het pand, dient de status ervan te worden vastgesteld voordat de aankoop wordt afgerond.

Andere belangrijke controles

Het papierwerk beperkt zich niet tot het pand zelf. Voordat u verdergaat, dient u ook na te gaan of er openstaande financiële of gemeenschappelijke verplichtingen zijn.

IBI

De IBI is de jaarlijkse lokale onroerendgoedbelasting. Controleer of deze is betaald en stel het huidige jaarlijkse bedrag vast.

VvE-bijdragen

Als het pand deel uitmaakt van een Vereniging van Eigenaren, controleer dan of de VvE-bijdragen zijn betaald en of er goedgekeurde of verwachte buitengewone bijdragen, ook wel derramas genoemd, zijn.

Hypotheken en andere lasten

Als er een hypotheek of andere geregistreerde last op het onroerend goed rust, zorg er dan voor dat u vóór de overdracht vastlegt hoe hiermee wordt omgegaan.

Een bestaande hypotheek staat een verkoop niet per se in de weg, maar de procedure voor het opheffen of afhandelen van de last moet duidelijk zijn.

Vóór het tekenen van de koopovereenkomst

De koopovereenkomst is een belangrijke verbintenis, dus onopgeloste kwesties moeten worden aangepakt vóór het tekenen.

Als er nog documentatie ontbreekt of een legalisatieprocedure moet worden afgerond, ga dan niet alleen af op een mondelinge afspraak dat dit later wordt opgelost.

Afhankelijk van de omstandigheden kan de overeenkomst het volgende moeten specificeren:
- Welke documenten nog moeten worden aangeleverd
- Welke kwesties moeten worden opgelost
- Wie is verantwoordelijk
- Wat moet er gebeuren vóór de overdracht
- Wat gebeurt er als een overeengekomen voorwaarde niet kan worden nagekomen

De exacte formulering en juridische gevolgen moeten worden beoordeeld door een gekwalificeerde advocaat.

Wie moet de documenten controleren?

Verschillende professionals hebben verschillende rollen tijdens een vastgoedtransactie.

Makelaar
Een lokale makelaar kan de communicatie tussen koper en verkoper coördineren, potentiële problemen signaleren en u begeleiden tijdens het aankoopproces.

Advocaat
Een onafhankelijke vastgoedadvocaat kan juridisch onderzoek uitvoeren en contracten, eigendomsrechten, hypotheken en juridische risico's beoordelen.

Gestor
Een gestor kan u bijstaan met administratieve en fiscale zaken.

Architect of bouwkundig expert
Bij vragen over de bouw, bestemmingsplannen of wettelijke aspecten kan een gekwalificeerde bouwkundig expert nodig zijn om het pand te inspecteren.

Waarom samenwerken met een lokale makelaar?

Voor een internationale koper kan het een groot verschil maken om iemand te hebben die de lokale vastgoedmarkt en het aankoopproces begrijpt.

Bij Select Estates helpen we kopers de vastgoedmarkt van de Costa Blanca te verkennen, de communicatie met de verkoper en de betrokken professionals te coördineren en ervoor te zorgen dat de juiste vragen op het juiste moment worden gesteld.

Wij geloven dat het kopen van een woning meer moet zijn dan alleen het vinden van het juiste huis. Het gaat erom te begrijpen wat u koopt en weloverwogen beslissingen te nemen gedurende het hele proces.

Checklist voor de aankoop van een woning aan de Costa Blanca

Voordat u tot aankoop overgaat, zorg ervoor dat u rekening hebt gehouden met:
- Eigendom en geregistreerde eigendom
- Nota Simple (akte van eigendomsoverdracht)
- Escritura (eigendomsbewijs)
- Catastro (kadaster)
- Uitbreidingen en extra constructies
- Legalisatie en bestemmingsplan
- Bewonings- of gebruiksdocumentatie
- IBI (belasting op onroerend goed)
- VvE-kosten en eventuele heffingen
- Hypotheken en andere geregistreerde lasten
- Ontbrekende documentatie
- Voorwaarden die in het contract moeten worden opgenomen
- Onafhankelijk juridisch of technisch advies indien nodig

Kopen met vertrouwen

Een woning kopen in Spanje hoeft niet ingewikkeld te zijn, maar het vereist wel de juiste controles op het juiste moment.

U hoeft niet alle documenten in handen te hebben vóór uw eerste bezichtiging. Zodra u het eens bent over de woning en de prijs, is het echter belangrijk om de nodige due diligence uit te voeren voordat u een belangrijke contractuele verplichting aangaat.

Als er iets niet klopt, zoek dan uit waarom. Als er iets gelegaliseerd of gecorrigeerd moet worden, zorg er dan voor dat u begrijpt wat er nodig is voordat u verdergaat.

Bij Select Estates helpen we kopers hun weg te vinden op de vastgoedmarkt van de Costa Blanca, van de eerste zoektocht tot de uiteindelijke overdracht. We werken daarbij samen met de onafhankelijke professionals die bij de transactie betrokken zijn.
Het doel is simpel: begrijpen wat u koopt, de documenten doorgronden en weloverwogen beslissingen nemen voordat u zich vastlegt.