Comprar una propiedad en España es un paso emocionante, pero antes de formalizar la compra, es importante comprender exactamente qué se está adquiriendo y si la propiedad y su documentación están en regla.

Para los compradores internacionales, la documentación inmobiliaria española a veces puede parecer compleja. Documentos como la Nota Simple, la Escritura y el Catastro proporcionan información diferente, mientras que las preguntas sobre ampliaciones, permisos de obra y legalización pueden requerir comprobaciones adicionales.

Un agente inmobiliario profesional puede ayudar a coordinar el proceso, mientras que un abogado independiente, gestor o técnico especializado puede ofrecer asesoramiento cuando sea necesario.

Durante la visita: ¿Qué preguntas debe hacer?

La primera visita sirve principalmente para decidir si la propiedad, la ubicación y el precio se ajustan a sus necesidades. Es posible que aún no tenga acceso a toda la documentación de la propiedad, por lo que no es necesario repasar todos los detalles legales en esta etapa.

Sin embargo, algunas preguntas útiles son:
- ¿Está la propiedad debidamente registrada?
- ¿Hay ampliaciones o construcciones adicionales?
- ¿Están todas las construcciones legalizadas?
- ¿Cuenta la propiedad con la documentación de habitabilidad o ocupación pertinente?
- ¿Existen problemas urbanísticos o legales conocidos?
- ¿La propiedad forma parte de una comunidad de propietarios?

Si decide que la propiedad es la adecuada para usted y llega a un acuerdo sobre el precio con el vendedor, puede comenzar la debida diligencia más exhaustiva.

Una vez acordado el precio: Revisión de la documentación
En esta etapa, se deben recopilar y revisar los documentos importantes de la propiedad.

La Nota Simple

La Nota Simple se obtiene del Registro de la Propiedad y proporciona información importante sobre la propiedad inscrita.

Normalmente identifica al propietario inscrito y puede mostrar hipotecas, embargos, usufructos u otros derechos registrados que afecten a la propiedad. También contiene la descripción inscrita de la propiedad.

Debe comprobar:
- ¿Quién está inscrito como propietario?
- ¿Coincide la descripción de la propiedad con la propiedad?
- ¿Es razonable la superficie registrada?
- ¿Existen hipotecas u otras cargas?
- ¿Existen restricciones o derechos registrados?

La Nota Simple es un documento informativo. Por sí sola, no garantiza que todas las construcciones físicas de una propiedad cumplan con la normativa urbanística.

La Escritura Pública

La Escritura Pública es el documento público relativo a la propiedad y constituye una parte importante de su documentación.

En el caso de una propiedad de segunda mano, la Escritura Pública puede compararse con la Nota Simple, el Catastro y la propia propiedad.

Pueden existir diferencias entre estos documentos, lo cual no implica automáticamente un problema grave. Lo importante es comprender por qué difiere la información y si es necesario corregir o regularizar algo.

El Catastro

El Catastro es el sistema catastral español y contiene información sobre la ubicación y las características físicas de una propiedad.

También conviene revisar la información catastral, especialmente si la propiedad cuenta con:
- Ampliaciones
- Piscinas
- Garajes
- Alojamiento para invitados
- Edificios anexos
- Plantas adicionales

El Registro de la Propiedad y el Catastro son sistemas independientes, por lo que su información no siempre coincide exactamente. Cualquier discrepancia significativa debe investigarse.

Documentación y legalización son diferentes

Esta es una distinción importante al comprar una propiedad en España.

Una propiedad puede estar inscrita en el Registro de la Propiedad, pero aún pueden existir dudas sobre si todas las partes de la propiedad cuentan con la documentación urbanística o de construcción adecuada.

Por ejemplo, una propiedad puede tener una terraza cerrada, un dormitorio adicional, una piscina o una ampliación añadida después de la construcción original.

El hecho de que la construcción exista físicamente no significa necesariamente que esté debidamente autorizada.

Por eso, la inscripción y la legalización deben considerarse por separado.

¿Qué ocurre si algo no está legalizado?

Una discrepancia no es motivo suficiente para descartar una propiedad.

El primer paso es determinar con exactitud cuál es el problema.

Es posible que deba averiguar:
- ¿Qué construcción se ve afectada?
- ¿Cuándo se construyó?
- ¿Se requería permiso de obras?
- ¿Se obtuvo el permiso?
- ¿Se puede regularizar legalmente?
- ¿Qué documentación se requiere?
- ¿Quién es el responsable del proceso?
- ¿Cuánto podría costar y cuánto tiempo podría tardar?

Dependiendo de la situación, puede ser necesario que un abogado independiente, un arquitecto u otro profesional cualificado evalúe la propiedad.

Certificado de Habitabilidad

Dependiendo de la propiedad y el municipio, también puede ser relevante la documentación relativa a la ocupación legal.

Esto puede incluir una Licencia de Ocupación, Licencia de Primera Ocupación u otra documentación aplicable.

Los requisitos exactos pueden variar según el municipio, la antigüedad de la propiedad y si ha sido modificada posteriormente.

Si esta documentación es relevante para la propiedad, debe verificarse su situación antes de formalizar la compra.

Otras comprobaciones importantes

La documentación no se limita a la propiedad en sí. Antes de proceder, también debe determinar si existen obligaciones financieras o comunitarias pendientes.

IBI

El IBI es el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles. Compruebe que esté al día y determine el importe anual actual.

Gastos de comunidad

Si la propiedad pertenece a una comunidad de propietarios, compruebe que se hayan pagado los gastos de comunidad y si existen derramas o contribuciones extraordinarias aprobadas o previstas.

Hipotecas y otras cargas

Si la propiedad tiene una hipoteca u otra carga registrada, determine cómo se gestionará antes de la formalización de la compraventa. Una hipoteca existente no necesariamente impide la venta, pero el proceso para cancelarla o resolverla debe estar claro.

Antes de firmar el Contrato de Arras

El Contrato de Arras es un compromiso importante, por lo que cualquier asunto pendiente debe resolverse antes de firmarlo.

Si aún falta documentación o se requiere un proceso de legalización, no se fíe únicamente de un acuerdo verbal que indique que se resolverá posteriormente.

Según las circunstancias, el contrato podría especificar:
- Qué documentos faltan
- Qué asuntos deben resolverse
- Quién es el responsable
- Qué debe suceder antes de la formalización de la compraventa
- Qué sucede si no se puede cumplir una condición acordada

Un abogado especializado debe revisar la redacción exacta y las consecuencias legales.

¿Quién debe revisar la documentación?

Diferentes profesionales desempeñan distintas funciones durante la compraventa de una propiedad.

Agente inmobiliario
Un agente inmobiliario local puede coordinar la comunicación entre comprador y vendedor, ayudar a identificar posibles problemas y guiarle durante el proceso de compra.

Abogado
Un abogado inmobiliario independiente puede realizar la debida diligencia legal y revisar contratos, propiedad, gravámenes y riesgos legales.

Gestor
Un gestor puede ayudar con asuntos administrativos y fiscales.

Arquitecto o Técnico
Si surgen dudas sobre la construcción, la planificación o la legalización, un técnico cualificado puede necesitar inspeccionar la propiedad.

¿Por qué trabajar con una agencia inmobiliaria local?

Para un comprador internacional, contar con alguien que conozca el mercado inmobiliario local y el proceso de compra puede marcar una gran diferencia.

En Select Estates, ayudamos a los compradores a desenvolverse en el mercado inmobiliario de la Costa Blanca, coordinamos la comunicación con el vendedor y los profesionales implicados, y nos aseguramos de que se formulen las preguntas adecuadas en el momento oportuno.

Creemos que comprar una propiedad debe ser algo más que encontrar la casa perfecta. Se trata de comprender lo que se compra y tomar decisiones informadas durante todo el proceso.

Lista de verificación para la compra de una propiedad en la Costa Blanca

Antes de formalizar la compra, asegúrese de haber considerado lo siguiente:
- Propiedad y registro de la propiedad
- Nota Simple
- Escritura
- Catastro
- Ampliaciones y construcciones adicionales
- Legalización y situación urbanística
- Documentación de habitabilidad
- IBI
- Gastos de comunidad y posibles derrames
- Hipotecas y otras cargas registradas
- Documentación pendiente
- Condiciones que deben incluirse en el contrato
- Asesoramiento legal o técnico independiente, si fuera necesario

Comprar con confianza

Comprar una propiedad en España no tiene por qué ser complicado, pero sí requiere las comprobaciones adecuadas en el momento oportuno.

No necesita tener toda la documentación en mano antes de la primera visita. Sin embargo, una vez que haya acordado la propiedad y el precio, es importante realizar la debida diligencia antes de asumir un compromiso contractual importante.

Si algo no coincide, averigüe el motivo. Si algo necesita legalizarse o corregirse, comprenda los requisitos antes de seguir adelante.

En Select Estates, ayudamos a los compradores a desenvolverse en el mercado inmobiliario de la Costa Blanca, desde la búsqueda inicial hasta la finalización de la transacción, trabajando codo a codo con los profesionales independientes que intervienen en la operación.

El objetivo es sencillo: comprender qué se compra, entender la documentación y tomar decisiones informadas antes de comprometerse.