Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist ein aufregender Schritt. Bevor Sie sich jedoch endgültig entscheiden, ist es wichtig, genau zu verstehen, was Sie erwerben und ob die Immobilie und ihre Dokumente in Ordnung sind. Für internationale Käufer können die spanischen Immobilienunterlagen mitunter kompliziert erscheinen. Dokumente wie die Nota Simple, die Escritura und das Catastro liefern unterschiedliche Informationen, und Fragen zu Anbauten, Baugenehmigungen und Legalisierungen können zusätzliche Prüfungen erfordern.

Ein professioneller Immobilienmakler kann den Prozess koordinieren, während ein unabhängiger Anwalt, Gestor oder technischer Experte bei Bedarf fachkundige Beratung bieten kann.

Während der Besichtigung: Was sollten Sie fragen?

Bei der ersten Besichtigung geht es vor allem darum, zu entscheiden, ob die Immobilie, die Lage und der Preis Ihren Vorstellungen entsprechen. Möglicherweise haben Sie noch keinen Zugriff auf alle Unterlagen der Immobilie, daher ist es in dieser Phase nicht nötig, jedes rechtliche Detail zu prüfen.

Einige hilfreiche Fragen sind jedoch:
- Ist die Immobilie vollständig registriert?
- Gibt es Anbauten oder zusätzliche Baumaßnahmen?
- Sind alle Baumaßnahmen legalisiert?
- Verfügt die Immobilie über die erforderlichen Wohn- oder Nutzungsdokumente?
- Gibt es bekannte planungsrechtliche oder rechtliche Probleme?
- Gehört die Immobilie zu einer Eigentümergemeinschaft?

Wenn Sie sich für die Immobilie entscheiden und sich mit dem Verkäufer auf einen Preis einigen, kann die detailliertere Due-Diligence-Prüfung beginnen.
Nach der Preisvereinbarung: Prüfung der Dokumente
In dieser Phase sollten die wichtigen Immobiliendokumente gesammelt und geprüft werden.

Die Nota Simple

Die Nota Simple wird vom spanischen Grundbuchamt bezogen und enthält wichtige Informationen über die eingetragene Immobilie. Sie nennt in der Regel den eingetragenen Eigentümer und kann Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauchsrechte oder andere eingetragene Rechte an der Immobilie aufzeigen. Sie enthält außerdem die eingetragene Beschreibung der Immobilie.

Sie sollten Folgendes prüfen:
- Wer ist als Eigentümer eingetragen?
- Stimmt die Beschreibung mit der Immobilie überein?
- Ist die eingetragene Fläche plausibel?
- Gibt es Hypotheken oder andere Belastungen?
- Gibt es Beschränkungen oder eingetragene Rechte?

Die Nota Simple ist ein Informationsdokument. Sie bestätigt nicht automatisch, dass jedes bauliche Bauwerk auf einem Grundstück den Bauvorschriften entspricht.

Die Escritura

Die Escritura Pública ist die öffentliche Eigentumsurkunde und ein wichtiger Bestandteil der Immobiliendokumentation.
Bei einer Wiederverkaufsimmobilie kann die bestehende Escritura mit der Nota Simple, dem Kataster und den baulichen Gegebenheiten verglichen werden.
Abweichungen zwischen diesen Dokumenten sind möglich und bedeuten nicht zwangsläufig ein schwerwiegendes Problem. Wichtig ist, die Gründe für die Abweichungen zu verstehen und zu prüfen, ob Korrekturen oder Nachbesserungen erforderlich sind.

Das Kataster

Das Kataster ist das spanische Katastersystem und enthält Informationen über die Lage und die baulichen Eigenschaften einer Immobilie.
Die Katasterinformationen sollten insbesondere dann überprüft werden, wenn eine Immobilie Folgendes aufweist:
- Anbauten
- Schwimmbäder
- Garagen
- Gästewohnungen
- Nebengebäude
- Zusätzliche Stockwerke

Grundbuch und Kataster sind separate Systeme, daher stimmen ihre Informationen nicht immer exakt überein. Jede wesentliche Abweichung sollte untersucht werden.

Dokumentation und Legalisierung sind nicht dasselbe

Dies ist ein wichtiger Unterschied beim Immobilienkauf in Spanien.
Eine Immobilie kann im Grundbuch eingetragen sein, obwohl möglicherweise noch Fragen bestehen, ob für alle Teile des Gebäudes die erforderlichen Bau- oder Planungsdokumente vorliegen.
Beispielsweise kann eine Immobilie eine überdachte Terrasse, ein zusätzliches Schlafzimmer, einen Swimmingpool oder einen Anbau haben, der nachträglich errichtet wurde.

Die bloße Existenz des Bauwerks bedeutet nicht zwangsläufig, dass es ordnungsgemäß genehmigt wurde.
Deshalb müssen Eintragung und Legalisierung getrennt betrachtet werden.

Was tun, wenn etwas nicht legalisiert ist?

Eine Abweichung ist nicht automatisch ein Grund, von einer Immobilie Abstand zu nehmen. Der erste Schritt besteht darin, genau zu klären, worin das Problem besteht.

Sie sollten Folgendes klären:
- Welches Bauwerk ist betroffen?
- Wann wurde es errichtet?
- War eine Baugenehmigung erforderlich?
- Wurde die Genehmigung erteilt?
- Kann das Bauwerk legalisiert werden?
- Welche Dokumente werden benötigt?
- Wer ist für den Prozess zuständig? Was könnte es kosten und wie lange würde es dauern?

Je nach Situation kann es erforderlich sein, dass ein unabhängiger Anwalt, Architekt oder ein anderer qualifizierter Fachmann das Objekt begutachtet.