Inzicht in huurdeposito's en huurdersrechten in Spanje (gids 2024)
Bij het huren van een huis voor de lange termijn in Spanje — vooral als expat of investeerder — is het belangrijk om te weten wat je rechten zijn met betrekking tot borgsommen, bemiddelingskosten en contractvoorwaarden. De Spaanse huurwetten zijn duidelijk en in deze gids lees je wat wel en niet is toegestaan, met name voor huurcontracten voor woonhuizen.
Wettelijke aanbetaling voor woninghuur
Voor langlopende huurcontracten waarbij de woning wordt gebruikt als hoofdverblijfplaats (arrendamiento de vivienda habitual), stelt de Spaanse wet een maximum van één maand huur als wettelijke waarborgsom. Officieel moet dit bedrag binnen twee maanden na ondertekening van het huurcontract door de verhuurder worden overgemaakt aan de relevante regionale autoriteit.
De wettelijke waarborgsom is bedoeld om eventuele onbetaalde huur, schade aan eigendommen of contractbreuk door de huurder te dekken.
Aanvullende garanties
Naast de wettelijke waarborg van een maand kan een verhuurder een extra garantie vragen, zoals een extra borg in contanten of een bankgarantie. Voor huurovereenkomsten voor woningen mag deze extra garantie echter niet hoger zijn dan twee maanden huur.
In totaal mogen de waarborgsom en de extra garantie samen niet hoger zijn dan drie maanden huur.
Bijvoorbeeld, als de maandelijkse huur €1.000 is, kan een verhuurder vragen om:
- €1.000 als wettelijke waarborgsom
- Tot €2.000 extra als borg
- Totaal: maximaal €3.000
Uitzonderingen en speciale gevallen
Er zijn enkele uitzonderingen op deze limieten. Zo zijn luxe huizen — huizen van meer dan 300 vierkante meter of met een maandelijkse huurprijs van meer dan vijf keer het minimumloon — niet gebonden aan het maximum van drie maanden. In dergelijke gevallen kan worden onderhandeld over hogere aanbetalingen en garanties.
Voor niet-residentieel gebruik, zoals commerciële, professionele of toeristische verhuur — de wettelijke waarborgsom is meestal twee maanden huur, en verhuurders kunnen onbeperkte aanvullende garanties vragen als dit in het contract is gespecificeerd.
Bemiddelingskosten: Wie betaalt?
Een belangrijk punt van verwarring in Spanje is wie de makelaarskosten betaalt. De regels zijn afhankelijk van het type huurcontract:
Als een particulier een woning huurt voor lange termijn (meer dan 11 maanden), is de verhuurder verantwoordelijk voor het betalen van de makelaarskosten.
Als de huur seizoensgebonden is (minder dan 11 maanden), of als het voor zakelijk of zakelijk gebruik is, kunnen de partijen vrij onderhandelen over wie de kosten betaalt.
In de meeste gevallen waarin zowel de verhuurder als de huurder een bedrijf is, mag het makelaarskantoor aan beide partijen kosten in rekening brengen en wordt de wet LAU in deze situatie niet toegepast.
11-maandencontracten vs. langlopende huurovereenkomsten
Sommige verhuurders bieden contracten van 11 maanden aan om wettelijke verplichtingen te vermijden, maar dit werkt niet altijd in hun voordeel.
Een huurovereenkomst van minder dan 11 maanden kan worden beschouwd als seizoenshuur en biedt de huurder geen bescherming op lange termijn. Aan de andere kant valt een huurovereenkomst van 11 maanden of langer onder de Spaanse Urban Lease Law (LAU), die automatisch verlengingsrecht en extra bescherming voor huurders bevat.
Als je een huis wilt huren voor een periode van 11 maanden of langer, moet je de huurder beschermen.
Als je van plan bent om in de woning te gaan wonen als je hoofdverblijfplaats, is het meestal beter om een langlopend contract aan te vragen om er zeker van te zijn dat je juridische steun hebt.
Uitzetting na twee jaar: Is het mogelijk?
Huurders die een langlopend contract tekenen, hebben over het algemeen het recht om minimaal vijf jaar te blijven (of zeven jaar als de verhuurder een rechtspersoon is). Gedurende deze periode kan de verhuurder de huurovereenkomst alleen onder bepaalde wettelijke voorwaarden beëindigen.
Dus nee, een verhuurder kan je er niet zomaar uitzetten na twee jaar, tenzij er redenen zijn die in het contract staan en door de wet worden ondersteund.
Een woning verkopen met huurders erin
Als een verhuurder besluit een woning te verkopen terwijl deze nog wordt verhuurd, heeft de huurder rechten die geldig blijven, vooral als de huurovereenkomst officieel is geregistreerd bij het kadaster (Registro de la Propiedad).
In dat geval heeft de huurder het recht om de woning te verkopen.
In dergelijke gevallen is de nieuwe eigenaar wettelijk verplicht om het huidige huurcontract en de voorwaarden ervan te respecteren. Als de overeenkomst niet is geregistreerd, zijn de rechten van de huurder afhankelijk van de specifieke voorwaarden die in de huurovereenkomst zijn overeengekomen en of deze op de juiste manier zijn bekendgemaakt.
Eindgedachten
- In Spanje gelden voor de lange termijn verhuur van woningen de volgende regels:
- De wettelijke waarborgsom is beperkt tot één maand huur.
- Een extra waarborg is toegestaan, met een maximum van twee extra maanden.
- Gecombineerd mogen de waarborgsom en de garanties niet meer dan drie maanden huur bedragen.
- Bemiddelingskosten voor woninghuur (langer dan 11 maanden) moeten worden betaald door de verhuurder, niet door de huurder.
- Contracten langer dan 11 maanden bieden een betere bescherming voor huurders.
Door deze regelgeving te begrijpen, kun je met vertrouwen een huurovereenkomst aangaan, of je nu een expat bent die naar de Costa Blanca verhuist of een verhuurder die op een verantwoorde manier wil verhuren.
Hulp nodig bij het navigeren door de huurwetgeving of bij het vinden van je ideale woning in Spanje?
Bezoek www.selectestatesspain.com voor meer inzichten en deskundige begeleiding.
