Al alquilar una vivienda a largo plazo en España; especialmente como expatriado o inversor; es importante conocer sus derechos en cuanto a fianzas, honorarios de agencia y condiciones contractuales. Las leyes de alquiler españolas son claras, y esta guía le guiará a través de lo que está permitido y lo que no, en particular para los arrendamientos residenciales.

Fianza legal para alquileres residenciales

Para los contratos de alquiler de larga duración en los que el inmueble se utiliza como vivienda habitual (arrendamiento de vivienda habitual), la legislación española establece un máximo de un mes de renta como fianza legal. Oficialmente, esta cantidad debe ser transferida por el arrendador a la administración autonómica correspondiente en el plazo de dos meses desde la firma del contrato de arrendamiento.

La fianza legal tiene como objetivo garantizar la seguridad jurídica de la vivienda.

La fianza legal está destinada a cubrir posibles impagos de alquiler, daños a la propiedad o incumplimiento de contrato por parte del inquilino.

Garantías adicionales

Además del depósito legal de un mes, el arrendador puede pedir una garantía extra, como un depósito adicional en efectivo o un aval bancario. Sin embargo, en los arrendamientos de vivienda, esta garantía extra no puede superar los dos meses de alquiler.

En total, el depósito legal y la garantía extra combinados no pueden exceder el valor de tres meses de alquiler.

Por ejemplo, si el depósito legal y la garantía extra no exceden el valor de tres meses de alquiler.

Por ejemplo, si la renta mensual es de 1.000 euros, un propietario puede pedir:

• 1.000 euros como fianza legal

• Hasta 2.000 euros extra como garantía

• Total: 3.000 euros máximo

Excepciones y casos especiales

Existen algunas excepciones a estos límites. Por ejemplo, las propiedades de lujo — aquellas de más de 300 metros cuadrados o con un alquiler mensual superior a cinco veces el salario mínimo — no están sujetas al tope de tres meses. En estos casos, se pueden negociar depósitos y garantías más elevados.

Para usos no residenciales, como alquileres comerciales, profesionales o turísticos — la fianza legal suele ser de dos meses de alquiler, y los arrendadores pueden solicitar garantías adicionales ilimitadas si así se especifica en el contrato.

Agencia de Arrendamientos.

Costes de la agencia: ¿Quién paga?

Un importante punto de confusión en España es quién paga la comisión de agencia o intermediación. Las reglas dependen del tipo de contrato de alquiler:

Si un particular alquila una vivienda para vivir a largo plazo (más de 11 meses), el arrendador es el responsable de pagar los honorarios de la agencia inmobiliaria.

Si el alquiler es a largo plazo (más de 11 meses), el arrendador es el responsable de pagar los honorarios de la agencia inmobiliaria.

Si el alquiler es de temporada (menos de 11 meses), o si es para uso empresarial o corporativo, las partes pueden negociar libremente quién paga los honorarios.

Si el alquiler es de temporada (menos de 11 meses), o si es para uso empresarial o corporativo, las partes pueden negociar libremente quién paga los honorarios.

En la mayoría de los casos en los que arrendador e inquilino son empresas, la agencia está autorizada a cobrar a ambas partes y no se aplica la ley LAU en esta situación.

Pago por alquiler de vivienda.

Contratos de 11 meses frente a arrendamientos de larga duración

Algunos arrendadores ofrecen contratos de 11 meses para eludir obligaciones legales, pero esto no siempre juega a su favor.

Los contratos de larga duración

Son contratos de menos de 11 meses.

Un contrato de menos de 11 meses puede considerarse un alquiler de temporada y no ofrece al inquilino protección a largo plazo. Por otro lado, un contrato de alquiler de 11 meses o más está amparado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de España, que incluye derechos de renovación automática y protecciones adicionales para el inquilino.

Si tiene un contrato de alquiler de menos de 11 meses, es posible que el inquilino no esté protegido por la LAU.

Si tienes pensado vivir en la vivienda como residencia principal, suele ser mejor solicitar un contrato de larga duración para asegurarte un respaldo legal.

Evitaciones.

Desahucio después de dos años: ¿Es posible?

Generalmente, los inquilinos que firman contratos de larga duración tienen derecho a permanecer un mínimo de cinco años (o siete si el arrendador es una persona jurídica). Durante este tiempo, el arrendador solo puede rescindir el contrato bajo condiciones legales específicas.

Así que no, un arrendador no puede desahuciarte sin más a los dos años a no ser que existan motivos recogidos en el contrato y respaldados por la ley.

Vender una propiedad con inquilinos dentro

Si un propietario decide vender una vivienda mientras aún está alquilada, el inquilino tiene derechos que siguen vigentes, sobre todo si el contrato de arrendamiento se inscribió oficialmente en el Registro de la Propiedad.

En estos casos, el nuevo propietario está legalmente obligado a respetar el contrato de arrendamiento vigente y sus condiciones. Si el contrato no fue registrado, los derechos del inquilino dependen de los términos concretos acordados en el contrato y de si fueron notificados correctamente.

Pensamientos finales

• En España, para los alquileres residenciales de larga duración, se aplican las siguientes normas:

• La fianza legal se limita a un mes de alquiler.

• Se permite una garantía extra, hasta un máximo de dos meses adicionales.

• Combinadas, la fianza y las garantías totales no pueden superar los tres meses de alquiler.

• Los honorarios de la agencia para arrendamientos residenciales (por más de 11 meses) deben ser pagados por el propietario, no por el inquilino.

• Los contratos de más de 11 meses ofrecen una mayor protección al inquilino.

Al entender estas regulaciones, puede entrar en un contrato de alquiler con confianza, tanto si es un expatriado que se muda a la Costa Blanca como si es un propietario que busca alquilar de forma responsable.

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