Sie haben Ihr Traumhaus an der Costa Blanca gefunden – und nun?

Der Kaufprozess in Spanien kann zunächst komplex erscheinen, doch mit der richtigen Anleitung ist er unkompliziert und sicher. Egal, ob Sie bar oder mit einer Hypothek kaufen, dieser Leitfaden führt Sie durch jeden Schritt – vom ersten Angebot bis zur Schlüsselübergabe.

Schritt 1: Angebot abgeben

Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen gefällt, müssen Sie zunächst über Ihren Immobilienmakler ein Angebot abgeben.

Verhandlungen sind üblich, insbesondere bei gebrauchten Immobilien. Aufgrund der hohen Nachfrage ist die Flexibilität jedoch oft eingeschränkt. Sobald sich beide Parteien auf den Preis geeinigt haben, wird das Angebot schriftlich bestätigt. Dies bildet die Grundlage für den Reservierungsvertrag.

Tipp: Wenn Sie eine Hypothek beantragen möchten, ist es sinnvoll, eine Klausel aufzunehmen, die besagt, dass das Angebot „vorbehaltlich rechtlicher Prüfungen und der Genehmigung der Hypothek“ erfolgt.

Schritt 2: Reservierungsvertrag und Anzahlung

Nach Annahme des Angebots folgt die Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags (contrato de reserva).

Eine geringe Reservierungsgebühr – in der Regel zwischen 3.000 und 6.000 € – wird gezahlt, um die Immobilie vorübergehend vom Markt zu nehmen.

In dieser Phase beginnt Ihr zertifizierter Immobilienmakler und/oder Ihr Anwalt mit der Überprüfung wichtiger Immobiliendetails und dem Ausfüllen der Unterlagen.

Schritt 3: Due Diligence und rechtliche Prüfungen

Vor der Unterzeichnung des Hauptkaufvertrags müssen mehrere rechtliche Prüfungen durchgeführt werden.

Ihr zertifizierter Immobilienmakler fordert in der Regel wichtige Dokumente an, wie z. B. den Nota Simple (Grundbuchauszug), einen Eigentumsnachweis und Informationen über Schulden oder Belastungen der Immobilie.

Ihr Anwalt führt anschließend eine detaillierte Prüfung durch, um Folgendes sicherzustellen:
– Die Eigentumsverhältnisse sind korrekt.
– Die Immobilie ist legal und ordnungsgemäß registriert.
– Es sind keine ausstehenden Gemeindegebühren, Steuern oder Hypotheken ausstehend.
– Es bestehen keine kommunalen Forderungen oder Bußgelder.
– Der Energieausweis und die Nutzungsbescheinigung liegen vor.
Dieser Schritt stellt sicher, dass Sie genau wissen, was Sie kaufen, bevor Sie sich finanziell verpflichten.

Schritt 4: Bankbewertung (für Hypothekenkäufer)

Wenn Sie eine Hypothek beantragen, beauftragt die Bank eine offizielle Immobilienbewertung (tasación).

Diese wird von einem unabhängigen, von der Bank zugelassenen Gutachter durchgeführt. Die Bewertung ermittelt den Marktwert der Immobilie und die Höhe des Kredits, den die Bank für Nichtansässige gewähren kann – in der Regel etwa 60–70 %.

Die Bewertung kostet in der Regel zwischen 300 und 600 € und wird vom Käufer getragen. Es wird empfohlen, diesen Schritt vor der Unterzeichnung des Contrato de Arras abzuschließen, um die Finanzierung zu sichern.

Schritt 5: Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags (Contrato de Arras)

Der Contrato de Arras ist der offizielle private Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Er enthält alle wichtigen Bedingungen – Preis, Abschlussdatum und Verkaufsbedingungen.

In dieser Phase zahlt der Käufer eine Anzahlung von etwa 10 % des Gesamtpreises (abzüglich bereits gezahlter Reservierungsgebühren).

Tritt der Käufer ohne rechtlichen Grund zurück, verliert er seine Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen.

Dieser Vertrag bietet beiden Seiten Schutz und legt einen klaren Ablauf für den Abschluss fest.

Schritt 6A: Abschluss für Barkäufer

Sobald alle rechtlichen Prüfungen abgeschlossen sind und ein Abschlusstermin vereinbart wurde, folgt die Unterzeichnung der Eigentumsurkunde (Escritura de Compraventa) beim Notar.

Beide Parteien – oder ihre Rechtsvertreter – nehmen am Termin teil, bei dem der Verkauf offiziell abgeschlossen wird.

Der Käufer überweist den Restbetrag, und der Notar beurkundet die Transaktion.

Nach Abschluss:
- Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer (10 % ITP für Wiederverkaufsimmobilien oder 10 % IVA zuzüglich 1,5 % AJD für Neubauten).
- Die Notar- und Registrierungsgebühren werden beglichen.
- Die Urkunde wird im Grundbuch (Registro de la Propiedad) auf den Namen des Käufers eingetragen.

Schritt 6B: Abschluss für Hypothekenkäufer

Beim Kauf mit Hypothek werden sowohl die Hypothekenurkunde als auch die Eigentumsurkunde beim Notar unterzeichnet, oft im selben Termin.

Der Bankvertreter ist anwesend und zahlt den Verkäufer direkt aus, sobald alle Dokumente geprüft sind.

Nichtansässige Käufer können in der Regel bis zu 70 % des Immobilienwerts leihen. Es empfiehlt sich, den Hypothekenprozess so früh wie möglich zu beginnen, da die Genehmigung mehrere Wochen dauern kann.

Schritt 7: Nach dem Kauf

Nach dem Abschluss kümmert sich Ihr Anwalt, Ihr Verwalter oder Ihr Immobilienmakler in der Regel um:
– Zahlung der Steuern und Registrierung der Urkunde
– Übertragung der Versorgungsleistungen (Strom, Wasser, Internet) auf Ihren Namen
– Sicherstellung der Zahlung der Gemeinschaftsgebühren

Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, müssen Sie außerdem einen Steuervertreter in Spanien ernennen, der Ihre jährlichen Grund- und Einkommenssteuererklärungen verwaltet.

Schritt 8: Genießen Sie Ihr neues Zuhause an der Costa Blanca

Herzlichen Glückwunsch – Sie besitzen nun offiziell eine Immobilie in Spanien!

Ob Ferienhaus, Dauerwohnsitz oder Kapitalanlage – Sie können sich jetzt einleben und das Leben unter der mediterranen Sonne genießen.

Viele Käufer eröffnen ein lokales Bankkonto, schließen eine Gebäudeversicherung ab und knüpfen Kontakte zu lokalen Gemeinden in Städten wie Altea, Calpe, Moraira oder Benidorm.

Typische Kaufkosten an der Costa Blanca

Beim Immobilienkauf an der Costa Blanca müssen Sie mit zusätzlichen Kosten zwischen 11 % und 13 % für Steuern und Anwaltskosten rechnen.

Die wichtigsten Kosten setzen sich wie folgt zusammen:
– Grunderwerbsteuer (Wiederverkauf): 10 % ITP
– Grunderwerbsteuer (Neubau): 10 % IVA zzgl. 1,5 % AJD
– Notar- und Grundbuchgebühren: in der Regel zwischen 1.000 und 2.000 €
– Anwaltskosten: ca. 1 % des Kaufpreises
– Bewertungsgebühr (bei Hypothekenantrag): in der Regel zwischen 300 und 600 €
– Hypothekeneinrichtungskosten (falls zutreffend): ca. 1–1,5 %, je nach Bank

Die angegebenen Werte sind Durchschnittswerte und können je nach Region, Immobilienwert und individuellen Umständen leicht variieren.