Wenn Sie in Spanien eine Wohnung langfristig mieten, insbesondere als Expat oder Investor, ist es wichtig, dass Sie Ihre Rechte in Bezug auf Kaution, Vermittlungsgebühren und Vertragsbedingungen kennen. Die spanischen Mietgesetze sind eindeutig, und dieser Leitfaden zeigt Ihnen, was erlaubt ist und was nicht, insbesondere bei Mietverträgen für Wohnungen.

Gesetzliche Kaution für Wohnungsvermietungen

Bei langfristigen Mietverträgen, bei denen die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird (arrendamiento de vivienda habitual), sieht das spanische Recht als gesetzliche Kaution maximal eine Monatsmiete vor. Offiziell muss dieser Betrag vom Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Unterzeichnung des Mietvertrags an die zuständige Regionalbehörde überwiesen werden.

Die gesetzliche Kaution soll mögliche Mietrückstände, Sachschäden oder Vertragsverletzungen des Mieters abdecken.

Zusätzliche Sicherheiten

Zusätzlich zu der einmonatigen gesetzlichen Kaution kann ein Vermieter eine zusätzliche Sicherheit verlangen, beispielsweise eine zusätzliche Barkaution oder eine Bankbürgschaft. Bei Wohnraummietverträgen darf diese zusätzliche Sicherheit jedoch zwei Monatsmieten nicht überschreiten.

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Insgesamt dürfen die gesetzliche Kaution und die zusätzliche Bürgschaft den Wert von drei Monatsmieten nicht überschreiten.

Bei einer Monatsmiete von 1.000 € kann ein Vermieter beispielsweise Folgendes verlangen:

• 1.000 € als gesetzliche Kaution

• Bis zu 2.000 € zusätzlich als Kaution

• Gesamtbetrag: maximal 3.000 €

Ausnahmen und Sonderfälle

Es gibt einige Ausnahmen von diesen Obergrenzen. Zum Beispiel sind Luxusimmobilien — solche mit mehr als 300 Quadratmetern oder mit einer Monatsmiete, die mehr als das Fünffache des Mindestlohns beträgt — nicht an die Dreimonatsgrenze gebunden. In solchen Fällen können höhere Kautionen und Garantien ausgehandelt werden.

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Für Nicht-Wohnzwecke, wie gewerbliche, professionelle oder touristische Vermietungen, beträgt die gesetzliche Kaution in der Regel zwei Monatsmieten, und Vermieter können unbegrenzte zusätzliche Garantien verlangen, wenn dies im Vertrag festgelegt ist.

Agenturgebühren: Wer zahlt?

Ein großer Punkt der Verwirrung in Spanien ist die Frage, wer die Maklergebühr zahlt. Die Regeln hängen von der Art des Mietvertrags ab:

Wenn eine Privatperson eine Immobilie zum langfristigen Wohnen mietet (mehr als 11 Monate), ist der Vermieter für die Zahlung der Maklergebühren verantwortlich.

Bei saisonalen Vermietungen (unter 11 Monaten) oder bei gewerblicher Nutzung können die Parteien frei verhandeln, wer die Gebühren zahlt.

In den meisten Fällen, in denen sowohl Vermieter als auch Mieter Unternehmen sind, darf die Agentur von beiden Parteien Gebühren verlangen, und das LAU-Gesetz wird in dieser Situation nicht angewendet.

11-Monats-Verträge vs. Langfristige Mietverträge

Einige Vermieter bieten Verträge mit einer Laufzeit von 11 Monaten an, um rechtliche Verpflichtungen zu vermeiden, aber das funktioniert nicht immer zu ihren Gunsten.

Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von weniger als 11 Monaten kann als saisonale Vermietung betrachtet werden und bietet dem Mieter keinen langfristigen Schutz. Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von 11 Monaten oder mehr fällt dagegen unter das spanische Mietrecht (LAU), das automatische Verlängerungsrechte und zusätzlichen Mieterschutz bietet.

Wenn Sie planen, die Immobilie als Hauptwohnsitz zu bewohnen, ist es in der Regel besser, einen langfristigen Vertrag zu beantragen, damit Sie rechtlich abgesichert sind.

Entlassung nach zwei Jahren: Ist das möglich?

In der Regel haben Mieter, die einen langfristigen Vertrag abschließen, ein Wohnrecht von mindestens fünf Jahren (oder sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist). Während dieser Zeit kann der Vermieter den Mietvertrag nur unter bestimmten gesetzlichen Bedingungen kündigen.

Nein, ein Vermieter kann Sie also nicht einfach nach zwei Jahren rauswerfen, es sei denn, es gibt Gründe, die im Vertrag genannt und gesetzlich verankert sind.

Verkauf einer Immobilie mit Mietern darin

Wenn ein Vermieter beschließt, eine Immobilie zu verkaufen, während sie noch vermietet ist, bleiben die Rechte des Mieters bestehen, vor allem, wenn der Mietvertrag offiziell beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) eingetragen wurde.

In solchen Fällen ist der neue Eigentümer rechtlich verpflichtet, den laufenden Mietvertrag und seine Bedingungen einzuhalten. Wurde der Vertrag nicht eingetragen, hängen die Rechte des Mieters von den im Mietvertrag vereinbarten Bedingungen ab und davon, ob diese ordnungsgemäß mitgeteilt wurden.

Abschließende Überlegungen

• In Spanien gelten für langfristige Wohnungsvermietungen die folgenden Regeln:

• Die gesetzliche Kaution ist auf eine Monatsmiete begrenzt.

• Eine zusätzliche Kaution ist bis zu maximal zwei weiteren Monaten zulässig.

• Gesamtkaution und Bürgschaften dürfen drei Monatsmieten nicht überschreiten.

• Agenturgebühren für Wohnmietverträge (für mehr als 11 Monate) müssen vom Vermieter und nicht vom Mieter bezahlt werden.

• Verträge, die länger als 11 Monate dauern, bieten einen stärkeren Mieterschutz.

Wenn Sie diese Vorschriften verstehen, können Sie mit Zuversicht einen Mietvertrag abschließen, egal ob Sie ein Auswanderer sind, der an die Costa Blanca zieht, oder ein Vermieter, der verantwortungsvoll vermieten möchte.

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